二手房产交易必读
满五唯一
出售方：满五，免征增值税
满五唯一，免征个人所得税
一、 普通作宅、
内环(龙川路以北) 总价： 小于等于450万
面积：小于等于140平
中外环间(龙阳路以南 520 以北)
总价：小于等于310万
面积：小于等于140平
外环外环(s20 以南)
总价：小于等于230万
面积：小于等干 140平
(必须同时满足以上条件，任何一条没有满足就是非普通)
二、 普通住宅房东税费:
①增值税 满五年免征增值税，不满五年缴全额增值税
‚个人所得税(简称个税) 满五唯一，免征个人所得税
三、非普通住宅房东税费:
1、满5年 交差额增值税
2、不满5年 交全额增值税
ˉ注解:增值税的税率5.05% 简易算法是：总价(或者差价)x5.05%
四、个税缴费条件:
普通住宅1% ，非普通:2% (按房屋总价计算)，或者盈利的 20%
1、个税免交条件：产权证满5年，且产权证上人员在上海是唯一一套家庭住宅房。(简称:满五唯一)
2、如果产证满5年，同时产证上有多人，有人唯一，有人不唯一如何交税，可以按份额收取。比如产证3个人 其中1个人是唯一的 按照三分之二交个税。
3、个税 20%征收公式:(买进价 － 当初买进价 － 房东买进时做产证契税－本手增值税 － 银行贷款利息) X20% (可以选择交)
ˉ注解
家庭：即夫妻双方和未成年子女为家庭，谁有住房都算共同共有，需交个税
ˉ注解:
房屋总价:合同价小于房产交易中心的核定价，按最大计算。(如合同价 200万，但是交易中心窗口核定价为 300 万， 所有税费必须按交易中心价钱交税，交易中心不会核价小于你的合同价)
五、动迁房交易条件:
1、大产证满3年，且动迁协议满3年(必须同时满足)才可以上市交易
2. 动迁房免交增值税，若需要交个税 只需要交1% 没有非普通说法。
六、售后公房交易:
1、转成完全产权才可以上市交易。
2.售后公房免增值税，若交个税 只需要交1% 没有非普通说法。
ˉ注解:
售后公房: 95 年房改前，还是没有商品房时代，国家或单位分配的使用权房。现在可以通过购买完全产权的方式转成自己名下产权房。(转产费用 在450-500每平方，物业办)
七、客户交易房产税费:
1契税(缴费标准如下)
上海首套，普通住宅 90平以下 交1%。
‚上海首套，90平以上 交1.5%。
ƒ二套及其他交3%
ˉ注解:首套住宅
1、 交易中心认定上海无住宅用房 不管面积大小。
2、 银行认定首套，2011年2月1日前，和父母同时共有2套及以下，且无贷款记录的。
住宅:即国家批地位为住宅用地，商铺 酒店式公寓 为非住宅用房不算在核定之内。
八、限购:
1.外地户籍买房条件:1.结婚 2:首套 3：63个月内正常交付的税单或社保(二选一)
2．上海户籍:2011年1月28号(上海购执行日)以前和父母共同共有2套房 算父母的(家庭可以有2套房)，超出套数算自己拥有。
3.外籍人士买房:上海满1年劳务合同+1年的税单或社保。(商业酒店式公寓不可以买)
九、限贷:
1．首套首付35%。
2．二套普通住宅首付 50%,非普通首付70%。
3．第三次贷款限贷。
4．贷款年限最长30年，且贷款人70岁－房龄)
十、公积金政策:
1．连续交满6个月
2．公积金余额×30 倍 ≤50 万 有补充公积金加 10 万(月缴大于900元)。
3．贷过一次公积金的，人均面积小于 36.1 平的 可以再贷一次，只能贷40万，利率上浮 10%
4．贷款年限:35 年－房龄≥15年
九、
房产税:人均60 平方，多出部分交。首套房不论面积多大都面积。
公式= 面积×单价×0.7×0.4%(0.6%)=年交金额(购入房屋单价低于57962元每平征收0.4%，高于579626 元每平征收 0.6%)
1．上海人首套房免交,。第二套多出部分交(如:我3口之家，第一套100平 再买一套100平300 万的，多出 20平要交，20 平×单价3万×0.7×0.4%=1680元每年交。
2．再比如:我3口之家。第一套200平，再买一套100平300万的，只算后面多出的100平。前面一套不算，100×3万×0.7×0.4%=8400每年交)
十一、遗产税：
产权人有去世的，必须要公证处做好公证书，再到交易中心变更新产证才可以出售(中国目将没有实施，只是有20%个人所得税)
免交条件：原产证必须满5年，继承人上海唯一住宅。 若，继承人多人 按份额 准一的人员部分不交。交的部分是房价份额部分的 20%。
十二、商业地产公寓车位税费:
1．房东需交：差额增值税5.05% 差额个税20% 土地增值税差额30%-60%
2．客户需交:契税 3%
十三、变更去名:
夫要凭结婚证或者离婚证 可以自由增加减少名字(无贷款的情况下，若有货款需要银行同意) 。
非夫妻变更名字，可以先把要去的名字做份额，最低 1%，再做买卖交易。税费可以节省很多。
十四、公司买房所需材料如下:
1.审税：营业执照+组织机构代码+税务登记证+法人身份证复印件+法人到场或(委托书+经办人身份证原件及复印件)+公章
2.过户：营业执照复印件+法人身份证复印件+法人到场 或 (委托书+经办人身份证原件及复印件)+公章
3.公司买房不限购
4.公司买房营业执照没有注册时间要求，只要在有效期内都可以
5．公司买房交税契税3个点.
6.公司买房自购房后3年内方可出售。
7.企业出售缴纳差额营业税和土地增值税差额 30%_60%，没有个人所得税，但每年有房产税，具体数目不详，由企业税务专管员核定征收。
8.企业贷款一般不适用个人购房贷款 ，具体可问银行。
十五、办理贷款材料:
客户夫妻双方(若有)提供：买卖合同一本，首付款转账凭证、收款收据、身份证、户口本:结婚证(若有),小孩出生证明(若有)、收入证明、收入流水、夫妻双方到场(若有)。贷款银行卡，原件及复印件一份。
‚房东提供：产证复印件。户口本、身份证、小孩出生证、放款银行卡、结婚证:原件及复印件一份。
十六、审税过户材料:
、客户夫妻双方(若有)提供：买卖合同2本、身份证、户口本、结婚证(若有)离婚证（若有)、小孩出生证明(若有)、夫妻双方到场(若有)。原件及复印件2份，贷款合同，家庭成员表。
‚、房东提供:产证 身份证，原件及复印件2份本人到场。产证密码，抵押证，贷款还清证明。(公积金和商业若有)
十七、交易中心过户交费:
交易手续费 房东 客户各2元每平方，抵押登记费80元，产证登记费80元
十八、交易流程:带看→谈判→逼定→付定金→签买卖合同-→付首付款→办理贷款(3-4周) →审税过户(一周后)交税→3天后出产证→银行见抵押证3周左右放款→交房→交易结束。
ˉ注解:
1.产证原地址已经变更银行放款需要到当地派出所开证明。2，产证上有未成年且现在已经成年当初是出生证上产证。现在是身份证的需要产权人到场拉样张去交易中心做认证。3，老式产证(80-90棕色和户口本大小)去交易中心拉产调如果拉不出产调需要做好样张合同去交易中心认证
4.复式房，产调拉出01和01A是分开的需要归并。
5，动迁房交易需要去交易中心拉动迁协议，超过2年的当场可以调出，未满2年需要提前吊档
商业贷款基准利率4.9，首套贷款9.5折(贷款1万30年月还51.59) ，(贷款1万20年月还64.2元)
公积金基准利率3.25(1万元30年月还43.5元)(贷款1万元20年月还款70.2元)
